關于印發《關于本市保障性租賃住房規劃土地管理細則》通知
各區規劃資源局、各派出機構:
??為貫徹落實《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》（滬府辦規〔2021〕12號），積極推進本市保障性租賃住房建設，指導本市保障性租賃住房規劃土地管理工作，我局制定了《關于本市保障性租賃住房規劃土地管理細則》。現予印發，請按照執行。
??上海市規劃和自然資源局
??2022年1月18日
關于本市保障性租賃住房規劃土地管理細則
??為加快本市保障性租賃住房建設，有效緩解新市民、青年人住房困難，按照國務院辦公廳《關于加快發展保障性租賃住房的意見》（國辦發〔2021〕22號）、本市《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》（滬府辦規〔2021〕12號）等相關規定，制定本管理細則。
??一、適用范圍
??本市保障性租賃住房的規劃、土地、不動產登記等管理工作適用本管理細則。
??二、工作要求
??（一）加強規劃引導。聚焦多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，堅持分區分類差異化引導，“十四五”時期優先保障供需矛盾突出地區，推動保障性租賃住房高質量、高水平規劃建設。根據全市保障性租賃住房專項規劃，在合理控制人口和用地規模的前提下，確定保障性租賃住房規模，完善本市保障性租賃住房空間布局、土地使用、公共服務設施配套等規劃控制要求。
??（二）合理規劃布局。各區保障性租賃住房布局應符合各層級國土空間規劃。依據人口變化、城鎮空間功能布局、產業發展導向，在主城片區、新城、新市鎮等未來就業人口集中地區，通過新增用地或盤活存量建設用地建設保障性租賃住房。重點布局在產業集聚區、商業商務集聚區、交通樞紐地區（含軌交站點周邊）、高校、科研園區等交通便捷、生產生活便利、保障性租賃住房需求集中區域，布局應充分體現不同居住類型混合融合發展。
??（三）完善公共配套。結合保障性租賃住房規劃規模和類型，按照十五分鐘社區生活圈建設要求，合理確定單元內公共配套服務設施。已批控詳規劃住宅建筑規模總量不變，將住宅轉為保障性租賃住房的，公共服務設施配套不需增設。已批控詳規劃基礎上增加保障性租賃住房，或由其他類型功能調整為保障性租賃住房的，需按新增保障性租賃住房規模增設除公園綠地、養老福利設施、行政辦公設施外的各類公共服務設施，增設的公共服務設施應符合相關配置標準，其中產業園區配建的宿舍型保障性租賃住房可按需配置公共服務設施。
??（四）提升空間品質。著力提升租賃住房空間品質，倡導開放式街區理念，通過連廊、底層架空等增設鄰里交往空間，使租住生活更富魅力、更有溫度、更具吸引力。
??（五）加大供應力度。加強供應計劃管理，全面貫徹落實中央經濟工作會議精神和自然資源部相關工作部署，單列保障性租賃住房用地計劃，明確保障性租賃住房用地計劃占住宅用地總規模不得低于國家相關要求，確保保障性租賃住房用地供應規模。引導多方參與，在符合規劃前提下，充分發揮市場機制作用，合理引導社會化資金參與保障性租賃住房建設。充分發揮國資國企“穩定器”和“壓艙石”作用，支持引導中央在滬企業，市、區國有企業和機關、事業單位，積極參與保障性租賃住房建設。
??三、管理內容
??（一）規劃編制管理
??1.用地性質核定：
??保障性租賃住房用地在規劃用地分類中對應“四類住宅組團用地（Rr4）”，控制性詳細規劃和郊野單元村莊規劃編制中可在普適圖則備注欄明確類型。混合用地中保障性租賃住房用地比例小于等于10%的可直接在用地性質中兼容，大于10%的應當在用地性質中予以明確。
??2.規劃編制要求：
??（1）結合項目實際情況，合理確定容積率、建筑高度等規劃指標。地塊開發強度應符合地區強度分區，原則上容積率不大于2.5，軌道交通站點600米范圍內地區以及靠近城區、產業園區或者交通便利等區域的集體經營性建設用地，根據評估情況可適當提高容積率，建筑高度應符合地區高度分區，具體指標應根據地區發展的總體需求、交通條件、生態環境、空間景觀、安全底線，經規劃研究后合理確定。
??（2）保障性租賃住房應當根據新增人口增加相應公共服務和市政、交通基礎設施，滿足服務配套和城市安全要求。
??（3）已批控詳規劃為規劃住宅用地（Rr1、Rr2和Rr3）調整為保障性租賃住房用地（Rr4）的，不涉及容積率、建筑高度等其他指標調整的，在建設項目規劃管理階段通過規劃實施深化程序予以確定。
??（二）土地供應管理
??1.土地供應方式：
??（1）采取公開招拍掛方式新出讓商品住房用地，繼續配建不少于5%的保障性住房無償移交政府，主要用作公共租賃住房納入本市保障性住房體系；繼續配建不少于15%的開發企業自持租賃住房，主要用作保障性租賃住房，并在土地出讓合同中明確相關管理要求。鼓勵各區統籌集中實施保障性租賃住房配建，集中配建的保障性租賃住房應當先于商品住房供地，或者同時供地。統籌集中配建的保障性租賃住房土地，根據市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局會同相關部門審定同意的《統籌平衡方案》，并由區政府確定建設主體后，可采取定向掛牌、協議出讓或租賃等方式供應。
??（2）對企事業單位依法取得土地使用權的自有閑置土地，經市或區相關部門聯合認定后，在符合規劃、權屬不變、滿足安全要求、公共服務和市政交通等配套設施可承載、尊重群眾意愿的前提下，允許用于建設保障性租賃住房，可變更土地用途為四類住宅組團用地（Rr4），簽訂土地出讓補充合同，按照規劃重新約定各類規劃參數、土地使用期限、開竣工時間、物業持有、違約處置等全生命管理要求，不補繳土地價款。原劃撥的土地可繼續保留劃撥方式。
??（3）在確保安全的前提下，可在產業項目允許的15%配套生活服務設施用地面積中（可同比例折算建筑面積），安排建設企業自用宿舍型保障性租賃住房。鼓勵產業園區加強統籌規劃，經市或區相關部門聯合認定，可在規劃產業基地，以及除中心城、主城片區、新城外的產業社區中，統一建設宿舍型保障性租賃住房，集中建設用地在變更土地用途為四類住宅組團用地（Rr4）后，可采取定向掛牌、協議出讓或租賃等方式供應。
??（4）在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意愿的前提下，經政府同意對非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質，不補繳土地價款。
??（5）在符合規劃、依法登記、權屬清晰、切實尊重農民意愿、保障農民集體權益的前提下，支持區鎮統籌利用城區、靠近產業園區或交通便利等區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房。在建設用地總量不突破天花板的前提下，區鎮可在緊貼城市開發邊界區域新增集體經營性租賃住房，地塊開發強度可參照城市開發邊界內控制要求進行設定。在滿足鄉村風貌保護、區域高度控制等前提下，存量集體經營性建設用地可以按規劃重新設定土地用途和開發強度，依法實施轉型利用，發展保障性租賃住房。農村集體經濟組織可以通過自建或以土地使用權入股、聯營等方式與社會資本合作建設運營保障性租賃住房。穩妥推進集體經營性建設用地出讓等方式建設保障性租賃住房。建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。
??2.全生命周期管理要求：
??保障性租賃住房應當納入土地全生命周期管理，出讓人應當在土地出讓合同中約定以下內容：
??（1）物業持有要求：受讓人應在土地出讓年限內持有保障性租賃住房土地和房屋。保障性租賃住房應全部用于保障性租賃使用，不得上市銷售或變相銷售。
??（2）轉讓管理要求：保障性租賃住房土地和房屋應按照出讓合同約定，不得整體或分割轉讓。對因破產、重組等特殊情形需轉讓的，須經出讓人同意。保障性租賃住房用地受讓人的出資比例、股權結構、實際控制人等應按照出讓合同約定不得改變，確需改變的，需經出讓人同意。經出讓人同意整體轉讓或出資比例、股權結構、實際控制人等改變的，保障性租賃住房規劃用途和實際使用性質不得改變，必須繼續用于保障性租賃住房，并按租賃使用合同保持原租賃關系。相關轉讓管理要求應納入土地出讓合同，同時約定相關違約責任。
??（3）抵押管理要求：權利人以保障性租賃住房土地和房屋設定抵押的，應在抵押合同中約定，抵押權實現時，抵押權人與抵押人協議以抵押物折價的，或者第三人通過拍賣、變賣取得抵押物的，抵押權人、第三人應符合租賃住房運營管理要求并經政府相關管理部門同意。
??（4）其它要求：保障性租賃住房土地采取出讓、租賃方式供應的，應按照本市經營性用地出讓管理有關規定，由出讓人征詢相關職能部門意見，將項目建設、運營功能、租賃價格等要求及履約監管和違約處置要求納入土地出讓合同。
??3.出讓年期設定：
??保障性租賃住房用地最高出讓年限不超過70年。
??4.地價管理要求：
??新供應保障性租賃住房用地地價按照本市租賃住房價格體系執行，出讓人應根據保障性租賃住房用地市場評估價格，結合本市保障性租賃住房市場實際情況，以及保障性租賃住房用地前期儲備情況、全生命周期管理要求，經集體決策，綜合確定地塊出讓起始價或底價。
??保障性租賃住房用地采取出讓方式供應的，可在土地出讓合同中依法約定分期繳納全部土地出讓價款，分期繳納期限原則上不超過一年。保障性租賃住房用地采取租賃方式供應的，土地租賃合同約定的當期應繳土地價款（租金）應當一次全部繳清，不得分期繳納。
??（三）建設規劃管理
??1.保障性租賃住房的建設規劃管理應當符合經批準的控制性詳細規劃和郊野單元村莊規劃，嚴守安全底線，切實保障租住人員的生命和財產安全，努力滿足新市民、青年人對美好居住生活的向往。在土地出讓階段核提出讓條件環節中，明確有關保障性租賃住房的建設規劃管理要求，并納入出讓合同。建設工程設計方案的審批、工程規劃許可證的核發及竣工驗收階段應當審核各項管理內容，確保落實出讓合同的全生命周期管理要求。
??2.保障性租賃住房地塊內部規劃設計標準按以下要求執行：
??租賃住房鼓勵圍合式布局，應以南北朝向為主，允許布置部分東西朝向住房，同時應保證50%以上套型至少有一個居室的冬至日滿窗日照有效時間不少于連續1小時。
??新建租賃住房高層與高層建筑間距不得小于《技術規定》中所明確的高層居住建筑最小間距。低層、多層租賃住房間距仍應按照《技術規定》有關居住建筑的間距要求執行。
??租賃住房的建筑退界不得小于《技術規定》明確的居住建筑最小退界距離，且應當同時滿足建筑間距的要求。界外如果是租賃住房的，可適當放寬、協商解決，但建筑退界不得小于《技術規定》中所明確的居住建筑最小退界距離，并同時滿足租賃住房的最小間距要求。
??3.建筑單體設計要求。保障性租賃住房的房型可根據區域位置、周邊環境、市場需求等綜合因素合理確定。建筑設計應按照綠色、低碳、可持續的理念，符合裝配整體式建筑要求，倡導建筑新技術的應用，鼓勵開發、設計單位在房型設計及建筑室內空間上創新理念，滿足市場租賃的需求。
??4.社區空間環境的營造應遵循以下要求：
??保障性租賃住房應提升空間品質，重視建筑形體與空間的整體環境效果，倡導開放式街區理念，引導增加鄰里交往空間的設置。通過戶外連廊、底層架空等方式提供活動場地與空間等公共用途的，其建筑面積可不計入容積率，同時不得圍合封閉改作他用。
??保障性租賃住房可根據實際需求情況，在不超過地塊建筑總量10%的范圍內，重點建設物業服務用房、運動場地、養育托管點、文化活動室、生活服務點等公共服務設施以及給水泵站、燃氣調壓站、小型垃圾壓縮站等市政設施，并引導設置社區食堂、便利店、洗衣房、共享單車投放點、快遞投放柜等經營性服務設施。
??（四）不動產登記管理
??對出讓合同約定的整體持有的保障性租賃住房土地和房屋，應當核發一本不動產權證，不得分證辦理，并在不動產登記簿上和不動產權證書上注明“保障性租賃住房整體持有，不得分證辦理”。根據出讓合同的約定，保障性租賃住房土地受讓人的出資比例、股權結構等內容也應當記載于不動產權證和不動產登記簿上。在轉移登記或變更登記前，出讓人或相關管理部門應明確審核意見。
??四、施行日期
??本管理細則自印發之日起施行。
