滬府發〔2004〕38號
各區、縣人民政府，市政府各委、辦、局：
市政府同意市房地資源局《關于實施〈上海市住宅物業管理規定〉的若干意見》，現轉發給你們，請從今年11月1日起執行。2003年9月9日市政府批轉的《關于上海市實施〈物業管理條例〉的若干意見》（滬府發〔2003〕61號）同時廢止。
二○○四年九月三十日
關于實施《上海市住宅物業管理規定》的若干意見
為更好地實施市人大常委會發布的《上海市住宅物業管理規定》（以下簡稱《規定》），現提出如下若干意見：
一、物業管理區域的劃分和調整
建設單位向區（縣）房地產管理部門提出劃分物業管理區域的要求時，應當提交建設項目規劃設計方案。房地產管理部門應當征求物業所在地街道辦事處（鄉鎮政府）意見，出具劃分物業管理區域核定單，并告知規劃管理部門、房地產登記機構和建設單位。
物業管理區域需作調整的，區（縣）房地產管理部門應當會同街道辦事處（鄉鎮政府）聽取業主意見。作出調整物業管理區域決定，應當在相關物業管理區域內公告。
二、分期開發項目的物業管理
劃定為一個物業管理區域的建設項目分期開發的，其前期物業管理招投標應當以該物業管理區域為范圍。先行開發區域內銷售并交付使用的物業符合《規定》條件的，應當成立業主大會，業主大會可就整個物業管理區域的物業管理事項作出決定。業主大會決定聘用物業管理企業的，物業服務合同期限不得超過2年。業主大會成立后接受交付使用物業的業主，成為該業主大會的成員，依法行使權利、履行義務。
業主大會成立后，業主委員會應當將業主大會決定的事項告知建設單位；建設單位銷售該物業管理區域內的物業，應在房屋銷售合同中明示業主大會的決定事項。
三、業主投票權的計算
單個業主在首次業主大會會議上的投票權超過全部投票權30%的部分，應分攤給其他業主。
停車場（庫）以及依法歸全體業主所有的物業，不計投票權。
四、業主委員會不召開業主大會會議的處理
業主委員會不依照《物業管理條例》（以下簡稱《條例》）、《規定》履行召開業主大會會議的職責，經房地產管理部門責令其限期改正后仍未履行的，房地產管理部門和街道辦事處可以組織業主推薦產生召開業主大會會議的籌備組成員。該籌備組可以組織業主召開業主大會會議。
五、物業管理用房的配置
建設單位應當按照下列標準配置物業管理用房：
（一）物業管理企業用房，不低于物業管理區域房屋總建筑面積的0.2%；物業管理區域房屋建筑總面積不足5萬平方米的，不低于建筑面積100平方米。
（二）業主委員會用房，不低于建筑面積30平方米。
配置的物業管理用房應當為地面以上的獨用成套房屋，并具備水、電等基本使用功能。
分期開發建設的物業管理區域，建設單位可在先期開發的區域內配置物業管理用房，或者以先期開發區域的建筑面積為基數，按本條第一款、第二款規定配置臨時物業管理用房。建設單位提供臨時物業管理用房的，應當根據《規定》第十九條的規定辦理相關手續。
六、停車場（庫）的管理
建設單位在住宅物業管理區域內按規劃配建的停車場（庫），應當提供給本物業管理區域內的業主、使用人使用，尚未出售的應當出租，不得閑置不用。具體管理辦法，由市房地資源局另行制定。
七、專項維修資金不足時的籌集
專項維修資金余額不足首次籌集資金總額的30%時，業主大會應當就再次籌集方案作出決定，業主應當按照業主大會的決定繳納專項維修資金。分期籌集的，業主應當在3年內交納完畢。
再次籌集的維修資金余額，不得少于首期維修資金中購房人交納的數額。
八、業主大會和業主委員會的相關事項
業主大會和業主委員會應當按照《條例》、《規定》履行職責。對《條例》施行前通過的《業主委員會章程》，應當在召開業主大會會議時，依照《條例》、《規定》將其修訂為《業主大會議事規則》。業主委員會在《條例》施行前訂立的物業管理合同未終止的，應當繼續履行。
九、施行日期
本意見自2004年11月1日起施行。
上海市房屋土地資源管理局
二○○四年九月十日